494830 RIB De effecten van een hoger percentage van de NHG-grens op de Starterslening

Aan de leden van de gemeenteraad


Naar aanleiding van uw verzoek tijdens de raadsvergadering van 6 oktober ontvangt u deze raadsinformatiebrief. In deze brief wordt u geïnformeerd over de effecten op de Starterslening indien de maximale koopsom wordt gekoppeld aan een percentage variërend tussen de 70% en 80% van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) -grens.

Op 6 oktober heeft de gemeenteraad de nieuwe Verordening Starterslening Den Helder 2025 aangenomen. In deze nieuwe verordening is de maximale koopsom van de Starterslening gekoppeld aan de NHG-grens. Deze grens wordt ieder jaar opnieuw geïndexeerd, wat betekent dat de maximale koopsom van de Starterslening meebeweegt met de veranderingen op de woningmarkt. In de nieuwe verordening verschilt de maximale koopsom van bestaande en nieuwbouwwoningen. Voor bestaande woningen is de maximale koopsom 65% van de NHG-grens (€ 292.500 in 2025 en € 305.500 in 2026). Voor nieuwbouwwoningen ligt dit op 70% van de NHG- grens (€ 315.000 in 2025 en € 329.000 in 2026).

Uit onderzoek op Funda tussen 26 mei en 18 juni 2025 blijkt dat ongeveer 45% van de aangeboden koopwoningen in aanmerking komen voor een Starterslening met de huidige maximale koopsom van € 292.500. Door een hoger percentage van de NHG-grens te koppelen aan de maximale koopsom, stijgt het aandeel woningen die in aanmerking komt voor een Starterslening ook. In tabel 1 is te zien welk percentage van het aanbod op Funda tussen 26 mei en 18 juni 2025 in aanmerking komt voor een Starterslening bij een hoger percentage van de NHG-grens. Aangezien dit onderzoek in 2025 uitgevoerd is, wordt rekening gehouden met de NHG-grens van 2025. De maximale koopsom voor 2026 is wel bij ieder percentage opgenomen om aan te geven hoeveel die zal stijgen in 2026.

Tabel 1

Percentage NHG- grens

Maximale koopsom in 2025

Maximale koopsom in 2026

Aandeel in het totale aanbod op Funda (26 mei - 18 juni 2025)

65% (huidige grens)

€ 292.500

€ 305.500

45%

70%

€ 315.000

€ 329.000

55%

75%

€ 337.500

€ 352.500

59%

80%

€ 360.000

€ 376.000

61%

In Tabel 2 is te zien wat de gemiddelde transactieprijs is van woningen in Den Helder. Hieruit blijkt dat de gemiddelde prijs van een verkochte woning in de afgelopen maanden rond de € 300.000 lag. Wanneer de grens van de Starterslening naar 70% van de NHG-grens of hoger gaat, zal de maximale koopsom hoger zijn dan de gemiddelde transactieprijs.

Tabel 2: De gemiddelde transactieprijs in Den Helder

Kwartaal Gemiddelde prijs van een verkochte woning

Q2 2022

€ 274.000

Q4 2022

€ 268.000

Q2 2023

€ 262.000

Q4 2023

€ 254.000

Q2 2024

€ 283.000

Q4 2024

€ 309.000

Q2 2025

€ 308.000

Bron: Kadaster (2022; 2023; 2024; 2025)

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat het verhogen van het percentage van de NHG-grens als grens voor de Starterslening ervoor zorgt dat meer dan de helft van de woningvoorraad in aanmerking komt voor de lening. Het is de vraag of starters die een woning willen aankopen boven de gemiddelde transactieprijs in Den Helder de hulp nodig hebben van de Starterslening. Met de huidige grens van 65% van de NHG-grens is namelijk al een aanzienlijk deel van de woningvoorraad beschikbaar voor de lening. Indien de Starterlening beschikbaar komt voor een hoger percentage van de NHG-grens, betekent dit dat meer starters aanspraak kunnen doen op de lening. Meer aanvragen betekent ook dat het budget van de lening sneller krimpt.

Conclusie

Het oorspronkelijke doel van de Starterslening is om starters een steuntje in de rug te bieden bij de aankoop van hun eerste woning. Uit onderzoek is gebleken dat ongeveer 45% van de aangeboden woningen op Funda in aanmerking komt voor de Starterslening bij de huidige grens. Het keuzeaanbod voor starters met een percentage van 65% van de NHG-grens als de maximale koopsom voor de Starterslening is voldoende.

Den Helder, 4 november 2025.

Met vriendelijke groet,
Burgemeester en Wethouders van Den Helder,

J.A. (Jan) de Boer MSc.
burgemeester

K. (Koen) van Veen
secretaris