286408 RIB Wet betaalbare huur

Aan de leden van de gemeenteraad

Inleiding

Deze raadsinformatiebrief is opgesteld om de gemeenteraad te informeren over de Wet betaalbare huur (Wbh) die vanaf 1 juli 2024 van kracht is. Het doel van de wet is dat huurwoningen betaalbaar blijven door het aanpassen van de liberalisatiegrens¹ en het uitbreiden van het gereguleerde segment².

De Wbh verplicht gemeenten om de algemene regels die landelijk gelden te handhaven en het meldpunt van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) uit te breiden. Naast deze verplichte onderdelen, kent de wet ook een optioneel onderdeel, namelijk het invoeren van een vergunningenstelsel voor de toewijzing van middeldure huurwoningen. Wanneer een gemeente dit wilt invoeren dient een afweging gemaakt te worden bij het opstellen van een Volkshuisvestingsprogramma.

In deze raadsinformatiebrief worden eerst kort de nieuwe landelijke regels uitgelegd. Vervolgens wordt er ingegaan op wat dit betekent voor handhaving en tot slot wordt de nieuwe wet gerelateerd aan bestaande wettelijke kaders.

Inhoud

Onderdelen die door de Wbh zijn aangepast in de Wgv zijn op 1 juli 2024 inwerking getreden. Uitzondering hierop zijn de gemeentelijke handhaving en de verplichte puntentelling voor verhuurders. Die geldt per 1 januari 2025.

Wet betaalbare huur

Met de invoering van de Wbh is er een aantal nieuwe algemene regels betreft goed verhuurderschap. De volgende 6 elementen zijn veranderd na de invoering van de nieuwe wet:

• De uitbreiding van het gereguleerd segment: Met de verhoging van de liberalisatiegrens van 143 naar 186 wordt een middensegment gecreëerd.

• Betere bescherming van huurders: Huurders krijgen meer mogelijkheden om hun huurprijs en servicekosten te laten toetsen. Gemeentes moeten toezicht houden op huurprijzen, huurverhogingen en servicekosten.

• Maximalisering van huurprijsstijgingen: Landelijk wordt een maximale huurprijsstijging bepaald voor het gereguleerde segment. De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomst bepaalt dat geliberaliseerde woningen³ ook een maximale huurprijsstijging hebben.

• Het dwingend maken van het WWS⁴ en WWSO: Het WWS en WWSO (het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen) worden dwingend bij het bepalen van de maximale huurprijs.

• Modernisering en objectivering van het WWS en WWSO: Het WWS en het WWSO zijn aangepast om zo makkelijker en duidelijker punten toe te kennen aan woningen. Ook is de zwaarte van bepaalde waardes aangepast.

• Toewijzing aan middeninkomens: In het volkshuisvestingsprogramma kunnen gemeenten aangeven of ze kiezen voor een vergunningsplicht voor middeldure huurwoningen.

Vanwege de nieuwe handhavingsbevoegdheden krijgen gemeenten via het Gemeentefonds structureel extra financiële middelen voor de uitvoering van deze nieuwe regels.

Overgangsrecht

De Wbh geldt voor alle contracten die op of na 1 juli 2024 afgesloten zijn. Voor bestaande contracten geldt in sommige gevallen overgangsrecht. Dit is afhankelijk van het WWS-puntenaantal van de woning en de huurprijs. Indien het gaat om overgangsrecht, heeft de verhuurder een jaar de tijd om de huurprijs aan te passen.

Handhaving

Met de invoering van de Wbh hebben gemeenten nieuwe handhavingstaken gekregen. Deze wijziging is in werking getreden op 1 januari 2025. Tot die tijd kon een huurder wel al bij de Huurcommissie terecht. De gemeente en de Huurcommissie kunnen beide optreden op het gebied van de Wbh. Het belangrijkste verschil is dat gemeenten vooral norm conform gedrag kunnen stimuleren met sancties, terwijl de Huurcommissie verhuurders kan verplichten om de huurprijs aan te passen.

Met de invoering van de Wgv is er een wettelijk verplicht meld- en informatiepunt ingesteld aanvullend op regulier werk en integrale controles. Waar nodig kan de gemeente ook doorverwijzen naar de juiste instanties, zoals de Huurcommissie. Met de invoering van de Wbh moeten gemeenten het meldpunt uitbreiden. In Den Helder is dit al gerealiseerd, via de website kan een melding worden gedaan. Wanneer een melding gemaakt is, kunnen gemeenten ervoor kiezen om over te gaan tot een melding of handhavingsverzoek. In Den Helder is gekozen voor een melding. Na ontvangst van de melding kan worden uitgezocht of een controle nodig is en welke disciplines daarbij moeten aansluiten. Vaak blijkt na controle dat er geen sprake is van een overtreding van de Wgv, maar van bouwregelgeving (zie Wet betaalbare huur en Handhaving op Besluit bouwwerken leefomgeving).

Indien er een overtreding geconstateerd is op basis van de Wgv of andere regelgeving, kan het bevoegd bestuursorgaan handhavend optreden door middel van een waarschuwing, bestuursdwang of last onder dwangsom. Uiteindelijk kunnen ze overgaan tot inbeheername van de woon- of verblijfsruimte.

Vergunningenstelsels

De Wgv biedt gemeenten de optie om via een verordening een vergunningenstelsel in te voeren. Er kan een algemene verhuurvergunning voor reguliere woningen en een verhuurvergunning voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten worden ingevoerd. De raad kan er sinds de invoering van de Wbh ook voor kiezen om een vergunningsplicht toe te passen bij middeldure huurwoningen. De ingestelde opkoopbescherming geeft op dit moment geen aanleiding tot het overwegen van een vergunningsplicht.

Wettelijke kaders

Wet betaalbare huur en Huur(prijs)bescherming

Bijna iedereen die een huis huurt, heeft recht op huurbescherming en huurprijsbescherming. De Wbh heeft meer maatregelen geïntroduceerd waardoor huurders nog beter beschermd worden op het gebied van huurprijzen, huurprijsverhogingen en servicekosten

Wet betaalbare huur en Opkoopbescherming

Panden met een WOZ-waarde van € 250.000 of lager in een aantal buurten van Den Helder vallen binnen de opkoopbescherming. De gemeente stuurt hiermee op ongewenste vormen van bewoning en kansen op de koopwoningmarkt worden verbeterd voor starters of mensen met een middeninkomen. In een aantal gevallen is er sprake van een uitzondering en mag dit wel. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden. De opkoopbescherming en Wbh bestaan naast elkaar. De opkoopbescherming geldt enkel voor woningen die na 28 januari 2022 worden gekocht en waarvan de eigenaar deze woning wil verhuren. De Wbh grijpt in op huurcontracten die op of na 1 juli 2024 afgesloten zijn en deels op oude huurcontracten (zie overgangsrecht).

Wet betaalbare huur en Handhaving op Besluit bouwwerken leefomgeving (Bouwbesluit)

In het Omgevingsplan, de Omgevingswet en het daarbij behorende Bouwbesluit zijn regels gesteld omtrent bouwen, de staat en het gebruik van bouwwerken m.b.t. onder andere gezondheid. Met dit instrument kunnen gemeenten de eigenaar dwingen om de woning aan de voorschriften te laten voldoen. De Wbh en het Bouwbesluit bestaan naast elkaar. Waar de Wbh ervoor zorgt dat verhuurders met een woning in slechte staat een lagere WWS waarde krijgen en dus minder huur ontvangen, zorgt het Bouwbesluit ervoor dat verhuurders en eigenaren nog harder gestraft worden als de staat van de woning dusdanig slecht is dat het de veiligheid en gezondheid van de bewoners verslechterd.

Wet betaalbare huur en het parapluplan Kamerverhuur, Woningsplitsing en Bed & Breakfast

Het parapluplan Kamerverhuur, Woningsplitsing en Bed & Breakfast is in 2021 door de gemeenteraad vastgesteld om de ontwikkeling van verschillende manieren van het gebruik van woningen te reguleren. Door het parapluplan kunnen niet zomaar bestaande woningen gesplitst of verhuurd worden om zo het woon- en leefklimaat te borgen. De Wbh en het parapluplan grijpen beide in op de woningmarkt, en met name in de verhuurdersmarkt. De instrumenten kunnen elkaar versterken.

Den Helder, 11 februari 2025.

Met vriendelijke groet,

Burgemeester en Wethouders van Den Helder,

J.A. (Jan) de Boer MSc.

burgemeester

K. (Koen) van Veen

secretaris

¹ De liberalisatiegrens is het bedrag dat de grens aangeeft tussen het gereguleerde segment (sociale en midden huurwoningen) en het geliberaliseerde segment (de vrijesectorwoning). Deze grens wordt ieder jaar aangepast door het Rijk.

² Het gereguleerde segment van de huurwoningmarkt bestaat uit het sociale segment en het midden segment. De huurprijs van deze woningen ligt onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen gelden verschillende regulerende bepalingen.

³ Geliberaliseerde woningen zijn woningen in de vrije sector. De huurprijzen van deze woningen liggen boven de liberalisatiegrens. Voor deze woningen gelden geen regulerende bepalingen.

⁴ Het woningwaarderingsstelsel (WWS) schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning.